Mieter müssen seltener zum Pinsel greifen

Dauerstreit Schönheitsreparaturen – der BGH stärkt erneut die Rechte von Mietern

Beim Auszug aus der Wohnung verlangen Vermieter oftmals, dass der Mieter die Wohnung neu streicht, auch wenn die Wohnung bei Bezug in einem unrenoviertem Zustand übernommen wurde. In seinen jüngsten Urteilen stellt sich der Bundesgerichtshof jedoch auf die Seite der Mieter. Vielfach bestehende Regelungen in den Mietverträgen erklärte der BHG für ungültig.

Worum geht es konkret?


Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist verankert, dass Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich sind und die Wohnung in einem gebrauchsmäßigen Zustand an die Mieter überlassen müssen. Ferner ist geregelt, dass sogenannte Schönheitsreparaturen, wie das Streichen oder Tapezieren der Wände, Heizkörper und Heizungsrohre in Teilen durch eine individuelle mietvertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden können, soweit die sich die Abnutzung auf den Gebrauch der Wohnung bezieht und der Mieter dafür verantwortlich ist.

Besteht eine solche Regelung im Mietvertrag, konnte der Vermieter bisher verlangen, dass nach einer gewissen Zeit, spätestens jedoch beim Auszug die Wohnung neu gestrichen wird. Oftmals wurde in bestehenden Mietverträgen auch vereinbart, dass die Wohnung auch innerhalb der Mietdauer, nach einigen Jahren neu zu streichen ist. Hierbei wurden jedoch Unterschiede gemacht, ob es sich um Zimmer oder Bad und Küche handelt. Bad und Küche sollten zum Beispiel wesentlich öfter auch während der Mietzeit vom Mieter gestrichen werden. Vielfach sahen die mietvertraglichen Regelungen sogar die Verwendung einer bestimmten Farbe hinsichtlich der Farbton und Qualität vor. Als Ersatz für das Neustreichen wurde in vielen Fallen auch vereinbart, dass beim Auszug ein bestimmter Geldbetrag, ersatzweise zum tatsächlichen Streichen, gezahlt wird.

Es bestand also immer wieder genügend Zündstoff zwischen Mietern und Vermietern, wenn es um die die konkrete Durchführung von Schönheitsreparaturen oder um einen Ausgleich in Geld für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen ging. In der Vergangenheit sorgten zum Teil unterschiedliche Urteile verschiedener Amtsgerichte zu bestimmten Fragen für zusätzliche Verunsicherung auf Seiten von Mietern und Vermietern. Der BGH, als oberste Gerichtsinstanz, hat nun mit seinen jüngsten Urteilen Klarheit über viele Streitpunkte geschaffen und sich dabei tendenziell auf die Seite der Mieter geschlagen.

So ist es zum Beispiel zukünftig nicht mehr notwendig, dass ein Mieter, der nur für eine sehr kurze Zeit in einer Wohnung wohnte, diese in einem wesentlich besseren Malerzustand zurückgeben muss, als er sie bei Einzug übernommen hatte (Az.: VIII ZR 185/14). Viele bisherige Fristenregelungen nahmen darauf keine Rücksicht und der Mieter war gezwungen, die Wohnung bei Auszug vollständig zu renovieren. Wer eine unrenovierte Wohnung beim Einzug übernommen hat, braucht in Zukunft auch beim Auszug nicht zu renovieren. Mieter und Vermieter, die bislang drüber im Clinch lagen, welche Farben und Farbtöne bei Schönheitsreparaturen verwendet werden müssen, haben nun ebenfalls Klarheit. In Zukunft kann der Vermieter nicht mehr pauschal verlangen, dass nur besonders helle, deckende und neutrale Farben, meist jedoch eintöniges Weiß, verwendet werden. Hat es sich der Mieter in seiner Wohnung beispielsweise mit einem hellen Blau oder Pink eingerichtet, die vielfach nicht als neutrale Farben anerkannt wurden, muss der Mieter zukünftig seine Wohnung bei Auszug nicht noch einmal überstreichen, wenn die Wände grundsätzlich noch in Ordnung sind (Az.: VIII ZR 224/07). Auch Tapeten, die angebracht wurden, müssen nicht mehr automatisch entfernt werden.

Sogenannte Quotenregelungen im Mietvertrag sind ungültig

Viele Mietverträge, insbesondere im Handel erhältliche Formularmietverträge, enthalten sogenannte Quotenregelungen. Mit ihnen war ein Mieter bislang verpflichtet gewesen, bei Auszug einen anteiligen Ersatz für Schönheitsreparaturen zu zahlen, wenn die Fristen zum Neustreichen in der Wohnung noch nicht abgelaufen waren. So wurde verlangt, dass Bad und Küche alle drei Jahre und alle Wohn- und Schlafzimmer sowie die Flure alle fünf Jahre neu zu streichen sind. Diese Regelungen hat der Bundesgerichtshof vollständig gekippt. Zur Begründung wird aufgeführt, dass beim Einzug niemand die Kosten für eine spätere Renovierung einschätzen könne. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit bekommen, eventuell erforderliche Arbeiten selbst auszuführen, ohne dabei den Preis einer teuren Fachfirma zugrundezulegen (Az.: VIII ZR 294/09). Die neue Regelung gilt auch dann, wenn die Wohnung beim Einzug in einem einwandfrei renovierten Zustand übernommen wurde (Az.: VIII ZR 242/13). Wer eine solche Quotenregelung in seinem Mietvertrag zu stehen hat, braucht bei einem zukünftigen Auszug also gar nicht zu renovieren, weil die Mietvertragsklausel für ungültig erklärt wurde und die Schönheitsreparaturen somit dem Vermieter zufallen.

Die Lobby der Vermieter läuft aktuell natürlich Sturm gegen die jüngsten Beschlüsse und fordert vom Gesetzgeber Änderungen im Gesetz. Die Verbände der Mietervertreter auf der anderen Seite sind verständlicherweise überglücklich über die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts.

Wer Probleme mit dem Vermieter hat, sollte sich an den örtlichen Mieterverein wenden

Es wird sicherlich einige Zeit dauern, bis die Entscheidungen ihren Weg in das Denken der Vermieter und in die neu abzuschließenden Mietverträge finden. Viele Vermieter werden von nun an auch mit gänzlich neuen Klauseln im Mietvertrag aufwarten. Wer sich unsicher ist oder Verständnisprobleme hat, kann sich zur Beratung an einen der nahezu in jedem größeren Ort vorhandenen Mietervereine bzw. Mieterverbände wenden.
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